Locação por curta temporada: mais problemas à vista?
- Karine Prisco
- 8 de mai. de 2024
- 3 min de leitura
Por Karine Prisco
Artigo publicado no revistadossindicos
Síndica profissional há dez anos, Karine Prisco, curiosamente, enfrentou na própria casa os problemas dos quais tanto ouve os condôminos falarem. Era barulho demais e higiene de menos, conta. O tempo passou, e a solução não veio. Sem opção, teve que procurar um novo lar. A causa de tanto inconveniente: o apartamento acima do seu, um imóvel disponível para locação por temporada. Nesse tipo de residência, o tempo no imóvel não pode ultrapassar os 90 dias, explica o advogado Sérgio Herrera. E, com o uso das plataformas on-line, como o Airbnb, a casa virou uma possibilidade de negócio. A questão é que não existe uma lei específica para essa modalidade de locação, que possa dar mais segurança ao locador, ao locatário e ao condomínio.
Apesar da adoção dos termos “anfitrião” e “hóspede” pelo aplicativo, a locação por temporada não encontra amparo na lei de hospedagem, e sim na de locações (8.245/1991), que não determina prazo mínimo para a permanência no imóvel, explica Sérgio, também membro da Comissão de Direito Urbanístico e Imobiliário da OAB RJ. Assim, o locador pode alugar o imóvel pelo tempo que preferir — um mês ou um dia — e com a frequência que lhe for mais conveniente. Por esse motivo, os profissionais do direito têm incorporado uma nomenclatura ainda mais específica em seu dia a dia: locação por curtíssima temporada. E, não por acaso, têm se deparado com mais condomínios em situações conflitantes.
A síndica Karine tem os casos mais diversos para compartilhar, desde objetos “voando” pela sacada até o esfaqueamento de um turista, que estava acompanhado para a estadia por uma noite. Sem hesitar, ela adianta: “Sou totalmente contra” o aluguel por aplicativo em prédios residenciais. Inclusive, a destinação do edifício é outro ponto de atrito, porque a Convenção deve determinar a finalidade das unidades condominiais, diz o Código Civil. Por outro lado, em julho, foi aprovada a redução do quórum necessário para alterar a destinação, que de unânime, foi para dois terços, lembra o advogado Sérgio Herrera. A própria lei tende a estimular o desacordo entre vizinhos, ressalta. E, apesar de reconhecer os problemas a que a rotatividade de pessoas pode expor o condomínio, vê a situação com um olhar menos severo: o entra e sai de pessoas já é uma realidade da qual não há como fugir.
É o caso, por exemplo, de entregadores de aplicativo, cuja circulação tem sido estimulada por outra questão pertinente aos condomínios, o home office. Atualmente, é a Convenção que permite o aluguel por temporada. Se não há menção, também não há proibição. Simpatizante da plataforma, Herrera destaca o direito de propriedade, que garante a possibilidade de dispor do espaço, e o “criterioso checklist da vida” que o Airbnb costuma exigir dos “anfitriões” e “hóspedes” como suporte para a decisão. Mas não abre mão da necessidade de regulação. Do outro lado, a síndica Karine lembra que a administração costuma enfrentar impasses nos processos judiciais justamente devido à tese do direito de propriedade, que protege os condôminos. Ao mencioná-los, ela cobra também uma postura mais ativa nas decisões comuns.
Além de poucos comparecerem nas reuniões de assembleia, é raro que estejam dispostos a gastar dinheiro com a Justiça, relata a síndica. Mesmo em situações dramáticas, eles preferem “esperar o vizinho chamar a polícia”, “aprendem a conviver com o problema”, mas não deixam de cobrar “a gente”. Para minimizar os riscos, o Airbnb recomenda que o anfitrião alerte os hóspedes acerca das regras de convivência e de uso dos espaços públicos antes de recebê-los, além de avisar aos vizinhos. Deve considerar, também, se aceitará reservas com crianças e animais.
Já para a segurança do hóspede, há quatro requisitos básicos da plataforma que o anfitrião deve atender: responder rapidamente às mensagens e dúvidas; aceitar os pedidos de reserva; evitar cancelamentos; e receber avaliações positivas. Dos 25 condomínios em que Karine trabalha, todos têm, pelo menos, um imóvel que aluga por curtíssima temporada. Ela admite que, se o serviço tende à expansão, também tende a “incomodar cada vez mais.”
Segundo Herrera, as alterações nos arranjos familiares durante o período de isolamento social ainda repercutem na vida em condomínio, o que justifica, em parte, a alta procura por aluguéis mais dinâmicos. Há, também, uma “demanda reprimida de afeto, de convivência”, que começa, agora, a ser superada. Sair, respirar e conhecer gente tem se mostrado, sobretudo, uma busca por saúde mental, afirma.
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